Zahnärztliche Mitteilungen Nr. 03

zm 109, Nr. 3, 1.2.2019, (204) Die Zahnärztin hatte ihrem Vermieter frist- gerecht mitgeteilt, dass sie – wie vertraglich vereinbart – ihr Optionsrecht wahrnehmen und den Mietvertrag um fünf Jahre verlän- gern will. Der Beklagte kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf, wo- raufhin die Zahnärztin Klage auf die Feststel- lung erhob, dass das Mietverhältnis durch diese Kündigung nicht beendet worden sei, es sich vielmehr durch die Ausübung der Option verlängert habe. Vertragsbruch und haltlose Beleidigungen ... Im anschließenden Rechtsstreit warf der Vermieter der Zahnärztin vor, dass sie sich nicht an die Hausordnung halte und für die anderen Mieter unzumutbar sei. Außerdem bemängelte er, dass die Praxisräume in keinem guten Zustand seien, die Klägerin exorbitant hohe Rechnungen stelle und die Zahnbehandlungen in die Länge ziehe. Beweisen konnte er dies nicht. Der Vermieter versuchte auch außerhalb des Prozesses Druck auszuüben, um die Zahn- ärztin dazu zu bewegen, ihre Praxisräume aufzugeben. Unter anderem mit zahlreichen Schreiben an die Klägerin mit vielfältigen Fristsetzungen, Aufforderungen und Be- hauptungen, aber auch durch Äußerungen gegenüber Dritten, dass die Klägerin neue Räumlichkeiten suche. So bat der Vermieter unaufgefordert eine Maklerin, für die Kläge- rin neue Räumlichkeiten zu suchen – zu einem Zeitpunkt, als die Zahnärztin ihm gegen- über klar geäußert hatte, dass sie eine Fort- setzung des Mietverhältnisses wünscht. ... daraufhin kündigt die Zahnärztin ... Schließlich kündigte die Zahnärztin den Miet- vertrag fristlos: Der Beklagte habe in dem Prozess durch seinen anwaltlichen Vertreter zahlreiche beleidigende und rufschädigende Äußerungen getätigt. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei daher für sie unzumut- bar. Die Zahnärztin verklagte den Vermieter auf Zahlung von Schadensersatz für die Kosten der Suche nach neuen Räumen, den Umzug dorthin und für die Einrichtung. Das Oberlandesgericht (OLG) München hat der Zahnärztin nun recht gegeben: Die Richter stellten fest, dass der Vermieter seine Rücksicht- nahmepflicht gegenüber dem Mieter verletzt, wenn er in einem Rechtsstreit mit demMieter – hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option – über ihn willkürlich Behaup- tungen aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung könne den Mieter zur außer- ordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadens- ersatzanspruch in Form des Kündigungsfolge- schadens führen. ... und die Richter geben ihr recht Im Klartext: Hat der Vermieter ein Mietver- hältnis unberechtigterweise gekündigt und sich nicht an eine vertraglich eingeräumte Verlängerungsoption gehalten, liegt eine Pflichtverletzung vor, die ihn zum Schadens- ersatz gegenüber dem Mieter verpflichtet. In dem Fall kam das den Vermieter teuer zu ste- hen: Schadensersatz in Höhe von insgesamt über 400.000 Euro (418.513,10 Euro für Pra- xissuche, Umzugskosten und Neueinrich- tung plus 4.623,03 Euro Anwaltskosten). ck OLG München Az.: 32 U 1376/18 Urteil vom 22. November 2018 Urteil zu Praxismietverträgen 400.000 Euro Schadensersatz für Zahnärztin Ein Vermieter muss einer Zahnärztin über 400.000 Euro Schadensersatz zahlen, weil er ihr unberechtigterweise die Praxis- räume gekündigt sowie ihre Arbeit und ihre Person schlechtgemacht hatte. „§ 3 Mietbeginn, Mietdauer (1) Das Mietverhältnis beginnt mit Praxiseröffnung am 01.09.2004, spä- testens am 01.10.2004 und endet am 31.08.2014 bzw. am 30.09.2014. [...] (2) Die Parteien beabsichtigen eine Ver- längerung des vorliegenden Vertrages jeweils um weitere 5 Jahre (Option für vier mal fünf Jahre). Sofern der Mieter eine Verlängerung des Vertrages wünscht, ist dies dem Vermieter schrift- lich mindestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit mitzuteilen. [...]“ Auszug aus dem Mietvertrag Vereinbarungen zur Länge des Mietver- hältnisses von mehr als einem Jahr müssen schriftlich geschlossen werden (§ 550 BGB). Da in Mietverträgen für Praxen oft- mals auch Schriftformklauseln vorgese- hen sind, ist grundsätzlich zu empfehlen, Änderungen und Nachträge, die verein- bart wurden, schriftlich zu fixieren. Optionsrechte zur Verlängerung des Miet- vertrags durch den Arzt sind ein geeigne- tes Mittel der Vertragsanpassung. Ein zweimaliges Optionsrecht von je fünf Jah- ren war lange Zeit üblich. Derzeit neigen Vermieter dazu, die Optionsrechte zu be- schränken. Die Erklärung zur Wahrneh- mung des Optionsrechts gegenüber dem Vermieter sollte sicherheitshalber auch schriftlich abgegeben werden, eine E-Mail reicht nicht aus – es sei denn, sie ist elek- tronisch signiert. \ E XPERTEN -T IPP VON P HILIP C HRISTMANN , F ACHANWALT FÜR M EDIZINRECHT Foto: Adobe Stock_bluedesign 78 Praxis