56 | PRAXIS „Gott schütze dieses Haus vor Sturm und Feuer, vor Ämter, Planung und vor Steuer.“ Foto: ijeab - adobe.stock.com zm114 Nr. 07, 01.04.2024, (554) VERKAUF INNERHALB DER FAMILIE So optimieren Sie Ihre Steuern auch für vermietete Immobilien Bernhard Fuchs, Marcel Nehlsen Neben der eigenen Praxis und dem Wohnhaus zählen vermietete Immobilien zu den größten Vermögenswerten selbstständiger Zahnärzte. Neben der Optimierung bei der Einkommensteuer stellt sich irgendwann auch die Frage nach einer Vermögensübertragung – entweder auf den Ehepartner oder auf die Kinder. Immobilien zu verschenken oder zu vererben ist aber manchmal steuerlich nicht die optimale Lösung. Das Problem: Vermietete Immobilien werden in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben. Die Kosten aus der Anschaffung des Gebäudes (ohne Grundstück) werden jedes Jahr mit 1/50 steuermindernd berücksichtigt. Ist die Immobilie bereits länger im Besitz, ist ein Großteil des Abschreibungsvolumens bereits aufgebraucht. Sollte die Immobilie nun verschenkt oder vererbt werden, tritt der Nachfolger in die Fußstapfen des Übertragenden: Er übernimmt das verbleibende Abschreibungsvolumen und kann die Immobilie in gleicher Höhe weiter abschreiben. Die Mieten steigen regelmäßig, der Abschreibungsbetrag bleibt jedoch gleich. Im Ergebnis werden der Überschuss aus der Immobilie und damit die darauf zu zahlende Steuerlast immer größer. Fällt die Abschreibung weg oder läuft die Finanzierung einer Immobilie aus, ist der Gewinnsprung noch einmal deutlich größer. Verkaufen Sie das Haus an Ihren Partner! Die Lösung: Statt die Immobilie unentgeltlich zu übertragen, besteht die Möglichkeit, sie an den Ehepartner oder andere Familienmitglieder für den Marktpreis zu verkaufen. Der aktuelle Wert der Immobilie ist in der Regel viel höher als der damalige Kaufpreis. Der Käufer hat dann eigene, neue Anschaffungskosten, an denen sich die Abschreibung bemisst. Dadurch wird neues Abschreibungsvolumen geschaffen, das ebenfalls über die nächsten 50 Jahre abgeschrieben wird. Durch die höhere und längere Abschreibung können langfristig Steuern gespart werden. Sollte der Kaufpreis der Immobilie nicht vollständig aus Eigenkapital gezahlt werden können, sind bei der Finanzierung über eine Bank die Zinsen aus dem Darlehen ebenfalls steuermin-
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