PRAXIS | 57 dernd absetzbar. Die Übertragung der Immobilie, ob unentgeltlich oder entgeltlich, ist bei Familienangehörigen in gerader Linie (Eltern und Kinder) sowie an Ehegatten von der Grunderwerbssteuer befreit. Der Kaufpreis kann alternativ durch die Vergabe eines privaten Darlehens zwischen Abgeber und Übernehmer finanziert werden. Auch Zinsen, die an den Ehepartner oder die Eltern gezahlt werden, können beim Erwerber als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Ein Gestaltungshinweis: Wer eine unentgeltliche Übertragung im Sinn hat, kann auf die Rückführung des Darlehens auch verzichten. Der Verzicht auf das Darlehen darf jedoch nicht in engem zeitlichem Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie erfolgen. Andernfalls besteht ein hohes Risiko, dass das Finanzamt den Verkauf der Immobilie mit anschließendem Darlehensverzicht als Gestaltungsmissbrauch bewertet. Der Verzicht auf das Darlehen unterliegt – wie das Verschenken oder Vererben der Immobilie – der Erbschaftsbeziehungsweise Schenkungssteuer. Der große Unterschied ist jedoch, dass das geschaffene Abschreibungsvolumen bestehen bleibt. Dadurch mindert sich die zu zahlende Steuer bei nahezu gleichbleibendem Cashflow. Unbedingt zu beachten ist, dass zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre vergangen sind (Spekulationsfrist) oder die Spekulationsfrist wegen vorheriger Eigennutzung nicht greift. Nur dann ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei. Die zehn Jahre berechnen sich nach dem Stichtag des Notarvertrags, nicht nach der Eintragung im Grundbuch. Will der Käufer die Immobilie wieder verkaufen, ist zu beachten, dass mit dem Kauf eine neue Spekulationsfrist von zehn Jahren beginnt. Wird die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums weiter verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Im Rahmen des Verkaufs fallen immer Notar- und Grundbuchkosten an. Das wäre allerdings auch bei einer Schenkung der Fall. Außerdem müssen immer, egal ob bei einer Schenkung oder bei einem Verkauf unter späterem Verzicht auf das Darlehen, die schenkungssteuerlichen Folgen geprüft werden, also dass die Werte unter den Freibeträgen für Ehepartner (500.000 Euro) oder Kinder (400.000 Euro) liegen. Vom Kaufpreis kann man ein neues Eigenheim finanzieren Was aber, wenn nicht die Vermögensübertragung des vorhandenen Vermietungsobjekts auf den Ehepartner im Vordergrund steht, sondern zusätzlich die Anschaffung einer eigenen selbst genutzten Immobilie geplant ist? Wird ein Eigenheim gekauft und die Finanzierung über eine Bank abgebildet, dann zahlt man für das Immobiliendarlehen Zinsen. Diese Zinsen können steuerlich nicht geltend gemacht werden, da es sich um eine private Nutzung handelt. Umqualifizierung des privaten Darlehens: Was tun, damit sich das Darlehen für die private Immobilie doch steuermindernd auswirkt? Wie im Ausgangsfall besitzt einer der Ehegatten eine verzm114 Nr. 07, 01.04.2024, (555) Bernhard Fuchs Kanzlei Fuchs & Stolz, Volkach Steuerberater Zahnärzteberatung Foto: privat Marcel Nehlsen Steuerberater, Diplom-Finanzwirt & Fachberater für das Gesundheitswesen Kanzlei Laufenberg Michels und Partner, Köln Foto: privat There is nosubstitutefor quality Easy polishing! Das Beste kommt zum Schluss ... Bringen Sie mit unseren Polierern Glanz auf Ihre Arbeit und sorgen Sie für ein strahlendes Ergebnis. 10% Rabatt auf alle Polierer in Praxis und Labor! Aktionswochen imShop: www.busch-dentalshop.de
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