zm114 Nr. 18, 16.09.2024, (1510) 44 | PRAXIS Die Mietrenditen für Neubauten liegen derzeit zwischen 2,6 Prozent und 3,2 Prozent pro Jahr, was die Zinsen fast vollständig abdeckt. Das ist eine seltene Konstellation, in der Immobilien sich fast von allein tragen, da die laufenden Aufwendungen durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Mit der Miete die Zinsen zahlen Um den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde eine neue degressive Abschreibung für neue vermietete Wohnimmobilien eingeführt. Sie erlaubt eine Abschreibung von fünf Prozent vom Gebäude im ersten Jahr und danach jährlich vom Restwert. Es gibt die Möglichkeit, zur linearen Abschreibung zu wechseln, was regelmäßig nach 14 Jahren vorteilhaft ist. Ein Beispiel verdeutlicht, dass sich eine Investition gerade bei den aktuellen Bedingungen lohnt: Gekauft wird im Dezember 2024 eine neu errichtete Wohnung in Ulm. Sie kostet pro qm 6.700 Euro mit einer Kaltmiete von 15,50 Euro. Trotz einer Mietrendite von 2,64 Prozent „bezahlt“ die Miete die laufenden Kosten fast vollständig. Durch die steuerlichen Vorteile wird im ersten Jahr sogar ein Liquiditätsüberschuss erzielt, der in den folgenden Jahren durch die sinkende Abschreibung zwar leicht abnimmt, aber weiterhin besteht. Neben dieser degressiven Abschreibung für neue Mietwohnungen gibt es noch eine zusätzliche Abschreibung für die Schaffung von neuem preisgünstigen Wohnraum nach § 7b EStG. Darauf gehen wir in diesem Beitrag nicht ein, da begünstigte Objekte in diesem Sinne nur sehr spärlich auf den Markt kommen werden. Die Inflation ist der Freund der Immobilieneigner Ein entscheidender Faktor für die Rentabilität einer Immobilieninvestition bleibt die Inflation. In unserem Beispiel könnte der Verkaufspreis nach 33 Jahren aufgrund einer angenommenen Inflationsrate von 2,5 Prozent auf über 1,2 Millionen Euro steigen, was einem Gewinn von rund 644.000 Euro entspricht. In heutiger Kaufkraft wären das rund 285.000 Euro. Gleichzeitig steigen auch die Mieteinnahmen, wodurch sich der Cashflow langfristig weiter verbessert. Bei Gewerbeimmobilien wie Arztpraxen, Büros und Läden liegen die Mietrenditen oft höher als bei Wohnimmobilien. Allerdings bergen sie auch höhere Risiken. Der Trend zum Homeoffice oder strukturelle Veränderungen in der Wirtschaft können zu Leerständen führen. Außerdem sind die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für Gewerbeimmobilien geringer. Daher sollten Gewerbeimmobilien eher eine Ergänzung zu einem Portfolio aus Wohnimmobilien sein. Die Beispielrechnungen basieren auf einer Vollfinanzierung, um die Rentabilität klarer darzustellen. In der Praxis kann Eigenkapital zu besseren Konditionen führen. Wer über Eigenkapital verfügt, sollte auch alternative Anlageformen in Betracht ziehen. Bei Festgeld oder Anleihen ist die Nettorendite derzeit oft höher als die Steuerersparnis durch Sondertilgungen. Bei einer Anlage in Festgeld mit 3,5 Prozent Zinsen pro Jahr liegt der Nettoertrag um etwa 35 Prozent höher als STEUER € p.a. Mieteinnahmen kalt 75,6 qm x 15,50 € ×12 14.061 Mieteinnahmen Tiefgarage 100€ x12 1.200 Gesamt p.a. = 2,64% Rendite Von 579 T€ 15.261 Zinsen 20 Jahre festgeschrieben 4,02% v. 579 T€ 23.276 nicht umlagefähige Nebenkosten 1€/qmp.m. 75,60 € ×12 907 Sondereigentumsverwaltung 40 €/p.m. ×12 480 Werbungskosten Abfluss 24.663 Degressive Abschreibung 5 % p. a. für 14 Jahre vom jeweiligen Restwert = durchschn. 3,55% p.a. von 550 T€ 19.525 Werbungskosten gesamt 44.188 steuerlicher Verlust 28.924 Steuerersparnis ca. 45 % p. a. Jahr 1 – 14 13.016 Steuerersparnis ca. 45 % p. a. Jahr 15 – 33 (Abschreibung vom 15. bis zum 33. Jahr = 14.579 € p.a. = 4.946 € weniger) 10.790 Die Mieteinnahmen und die Steuerersparnis sind zusammen stets höher als der Werbungskostenabfluss. Das heißt, die Wohnung trägt sich selbst. Bernhard Fuchs Kanzlei Fuchs & Stolz, Volkach Steuerberater Zahnärzteberatung Foto: privat Marcel Nehlsen Steuerberater, Diplom-Finanzwirt & Fachberater für das Gesundheitswesen Kanzlei Laufenberg Michels und Partner, Köln Foto: privat Fotos: privat
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