26 | PRAXIS Mieten oder Kaufen? Um diese Frage aus wirtschaftlicher Sicht beantworten zu können, kann eine Beispielrechnung Klarheit bringen. In unserem Vergleich betrachten wir einen Zeitraum von 35 Jahren, währenddessen der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten voll fremdfinanziert bleiben: Ein Einfamilienhaus hat 160m²Wohnfläche, eine Doppelgarage und Außenanlagen. Die monatliche Kaltmiete beträgt 14 Euro pro m², für die Doppelgarage fallen 100 Euro pro Monat an. Pro Jahr kostet das Haus insgesamt 28.080 Euro, das sind 2,8 Prozent Rendite gemessen am Kaufpreis. Der Kaufpreis liegt bei einer Million Euro. Die 4 Prozent Zinsen für die Finanzierung sind auf 20 Jahre festgeschrieben. Die Inflation beträgt 2,5 Prozent pro Jahr. Im Fall des Kaufs wird die Immobilie nach 35 Jahren verkauft, im Fall der Miete endet diese nach 35 Jahren. Die laufenden Nebenkosten sind in beiden Fällen bis auf die Reparaturen annähernd gleich. Miete Die Miete für das erste Jahr beträgt 28.080 Euro. Sie steigt in 35 Jahren bei 2,5 Prozent Inflation auf 66.639 Euro im 35. Jahr. Durchschnittlich beträgt die Miete also bei 47.360 Euro pro Jahr. Das ergibt in 35 Jahren einen Gesamtaufwand von 1.658.000 Euro. Kauf Wenn man zum Kaufpreis die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten hinzurechnet, kommt man insgesamt auf 1.055.000 Euro (Tabelle 1). Die Zinsen betragen pro Jahr 4,0 Prozent, das sind jährlich 42.200 Euro. In 35 Jahren summieren sich die Zinsen auf 1.477.000 Euro. Hinzu kommen beim Kauf noch die Reparaturen am Gebäude und an den Außenanlagen, das sind schätzungsweise anfangs 3.000 Euro jährlich. Durch die Inflation erhöhen sich diese Kosten auf 7.120 Euro im 35. Jahr, so dass durchschnittlich 5.060 Euro pro Jahr anfallen. Das ergibt in 35 Jahren ungefähr 177.000 Euro. In der Anfangszeit sind die Zinsen und die Reparaturen etwas höher als die Miete. Dieses Verhältnis verändert sich aber im Laufe der Jahre dadurch, dass der Zinsaufwand mit 4,0 Prozent pro Jahr gleich bleibt, während die Miete und die Reparaturkosten durch die Inflation steigen. Durch die höheren Aufwendungen in den ersten Jahren aus Zinsen und Reparaturen ergibt sich gegenüber der Miete zunächst ein Zinsnachteil, der sich aber etwa ab der Hälfte des Betrachtungszeitraums ins Gegenteil verkehrt und sich somit in etwa aufhebt. Deshalb lassen wir diesen Effekt hier außer Betracht. Foto: marcus_hofmann - adobe.stock.com zm114 Nr. 20, 16.10.2024, (1692) INVESTIEREN IN BETONGOLD – TEIL 2 Warum die Inflation ein Freund des Eigentümers ist Bernhard Fuchs, Marcel Nehlsen Wenn man für sich und seine Familie ein Haus oder eine Wohnung sucht, stellt sich immer die Frage: Mieten oder kaufen? Abgesehen von der persönlichen Präferenz sprechen die Zahlen bei eigengenutzten Wohnimmobilien eine deutliche Sprache. KAUF Kaufpreis 1.000 T€ Grunderwerbsteuer Bayern 3,5% 35 T€ Notar- und Grundbuchkosten 2,0% 20 T€ Gesamtanschaffungskosten 1.055 T€ Tab.1
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