zm114 Nr. 20, 16.10.2024, (1694) 28 | PRAXIS eigengenutzten Wohnimmobilie (§ 35a EstG). Hier wird Ihnen für den Lohnanteil eine Steuergutschrift von 20 Prozent, maximal 1.200 Euro pro Jahr gewährt. Energetische Sanierung: Ein ganz anderes Kaliber ist der § 35c EStG. Dieser besagt, dass Ihnen für energetische Sanierungen an einer eigengenutzten Wohnimmobilie, die älter als zehn Jahre ist, erhebliche Steuerminderungen von bis zu 40.000 Euro zugutekommen können. Das sollte bei der Entscheidung Kauf oder Bau einer neuen Immobilie oder dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie beachtet werden. Bei der neuen Immobilie haben Sie viele Jahre Ruhe vor Reparaturen und energetischer Sanierung. Beim Kauf einer bestehenden Wohnimmobilie, die älter als zehn Jahre ist, haben Sie zwar die Mühen der energetischen Sanierung, jedoch erhebliche Steuervergünstigungen und natürlich einen niedrigeren Kaufpreis. Denkmalschutz: Instandhaltungskosten von eigengenutzten denkmalgeschützten Wohngebäuden können, wenn sie auf den Denkmalschutz entfallen, nach § 7i EStG als Sonderausgaben steuermindernd angesetzt werden. Dies gilt ebenso bei Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Dadurch ergeben sich mitunter erhebliche Steuerersparnisse. Verkauf steuerfrei: Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Dies gilt aber nicht für Immobilien, die die ganze Zeit oder im Jahr der Veräußerung und mindestens zwei Jahre zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Verlagerung von Zinsen in den steuerrelevanten Bereich: Gegebenenfalls können Sie hinsichtlich der Zinsaufwendungen für das Haus Steuerrelevanz herstellen. Zum Beispiel dann, wenn Sie Investitionen in Ihre Praxis im Hinblick auf den Erwerb der Wohnimmobilie mit Darlehen bezahlen und das dadurch eingesparte Eigenkapital zum Kauf oder zur Schuldentilgung bei der Wohnimmobilie einsetzen. Das gelingt Ihnen auch, wenn Sie oder Ihr Ehepartner eine vermietete Immobilie besitzen, auf der nur wenig oder keine Schulden lasten. Dann nämlich kann der eine Ehegatte diese Immobilie oder einen Anteil daran, zum Beispiel für 500.000 Euro, an den anderen verkaufen. Dabei muss die zehnjährige Spekulationsfrist beachtet werden. Beim Verkauf unter Ehegatten fällt keine Grunderwerbssteuer an. Wenn nun der Käuferehegatte den Kaufpreis mit Darlehen finanziert, sind die Zinsen bei der vermieteten Immobilie steuerlich abzugsfähig. Der VerkäuferEhegatte wiederum hat dann „Eigenkapital“, das er zum Kauf beziehungsweise zur Tilgung des Darlehens für die eigengenutzte Wohnimmobilie einsetzen kann, für die die Zinsen steuerlich nicht abzugsfähig wären. Im Hinblick darauf ist es meist hilfreich, wenn Sie sich bei Darlehen für die eigengenutzte Wohnimmobilie Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen lassen. Hier gibt es also wunderbare Gestaltungsmöglichkeiten. Durch die „Umwandlung“ von Schulden für die eigengenutzte Wohnimmobilie in Schulden für die Praxis oder für vermietete Immobilien betragen die Zinsen durch die Steuerersparnis netto nicht mehr 4,0 Prozent, sondern 2,2 Prozent. Es ergibt sich im Beispiel also eine Steuerersparnis in Höhe von 1,8 Prozent von 500.000 Euro, das sind 9.000 Euro netto pro Jahr. Grundsatz: Für die Praxis und die vermieteten Immobilien wird Fremdkapital eingesetzt. Das Eigenkapital wird für die eigengenutzte Wohnimmobilie verwendet. Zu vergleichen ist dabei immer der Nettozinssatz. Nach heutiger Kaufkraft ist der oben genannte Vorteil entsprechend niedriger. Selbst wenn der Veräußerungspreis nicht steigen sollte und bei einer Million Euro bleibt, fällt das Ergebnis im Vergleich zur Anmietung nahezu gleich aus. Allerdings hat man bei der eigenen Immobilie – je nach Lage und Ausstattung – die Chance auf eine erhebliche Wertsteigerung, die bei der Anmietung ausgeschlossen ist. Fazit Gerade bei der eigengenutzten Wohnimmobilie ist die Inflation der Freund des Eigentümers. Wie die Berechnungen zeigen, ergibt sich durch den Kauf die Chance auf einen hohen Vorteil im Vergleich zu der durch die Inflation ständig steigenden Miete. Dieser Vorteil ist schon bei 35 Jahren enorm, je länger man den Betrachtungszeitraum wählt, desto größer wird dieser Vorteil. INVESTIEREN IN BETONGOLD Teil 1: Die vermietete Immobilie (Ausgabe 18, S. 42) Teil 2: Die eigengenutzte Wohnimmobilie Teil 3: Die eigengenutzte Praxisimmobilie VERGLEICH KAUFMIETE Aufwand Miete 1.658 T€ Aufwand Kauf - 336 T€ Vorteil beim Kauf 1.322 T€ Tab. 3 Bernhard Fuchs Kanzlei Fuchs & Stolz, Volkach Steuerberater Zahnärzteberatung Foto: privat Marcel Nehlsen Steuerberater, Diplom-Finanzwirt & Fachberater für das Gesundheitswesen Kanzlei Laufenberg Michels und Partner, Köln Foto: privat
RkJQdWJsaXNoZXIy MjMxMzg=