24 | PRAXIS Kauf Einkommensteuerliche Rahmenbedingungen beimKauf Erwerb der Immobilie durch den Praxisbetreiber: Wenn der Praxisbetreiber seine Praxisimmobilie selbst erwirbt, wird diese steuerliches Betriebsvermögen. Das ist zunächst unerheblich. Wenn aber eines Tages die Praxis verkauft oder aufgegeben wird, ist die Immobilie in das steuerliche Privatvermögen zu überführen. Hierbei müssen die „stillen Reserven“ versteuert werden. Als stille Reserven bezeichnet man den Unterschied zwischen dem Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Praxisabgabe und der dann noch vorhandenen Restbuchwerte. Da eine Praxisimmobilie hinsichtlich des Gebäudeanteils in der Regel auf 33 Jahre abgeschrieben wird und für die nachfolgende Betrachtung ein Zeitraum von 35 Jahren gewählt wurde, beträgt der Restbuchwert für den Gebäudeanteil 0 Euro. Lediglich die Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sind noch als Restbuchwert vorhanden, da dieser nicht abgeschrieben werden darf. Die Besteuerung dieser stillen Reserven kann nach derzeitiger Rechtslage mit dem ermäßigten Einkommensteuersatz erfolgen, wenn der Praxisbetreiber zu diesem Zeitpunkt das 55. Lebensjahr vollendet hat oder dauernd berufsunfähig ist. Dieser ermäßigte Steuersatz beträgt 56 Prozent des durchschnittlichen Einkommensteuersatzes im Jahr der Praxisveräußerung. Das sind meist rund 25 Prozent. Dem Nachteil der Besteuerung der stillen Reserven mit dem ermäßigten Steuersatz steht aber entgegen, dass die Zinsen und die Abschreibung gleich von Beginn an zum vollen Steuersatz geltend gemacht werden können. Die ermäßigte Besteuerung der stillen Reserven erfolgt dagegen erst viel später bei der Praxisabgabe. Falls der Praxisinhaber die Immobilie nicht an seinen Nachfolger verkauft, sondern vermietet kommt als Vorteil noch hinzu, dass in diesem Fall bei den Einkünften aus der Vermietung eine neue Abschreibung geltend gemacht werden kann, nämlich auf den Entnahmewert, soweit er auf den Gebäudeteil entfällt. Auch diese Abschreibung wirkt sich mit dem vollen Steuersatz aus, während die Entnahme vorher ermäßigt besteuert wurde. GmbH &Co. KG als Mittel zurVermeidung dieser Besteuerung? Manche „innovativen“ Steuerberater empfehlen, die Praxisimmobilie in einer eigens hierfür gegründeten GmbH & Co. KG zu halten. Das hat zwar den Vorteil, dass Sie bei der Abgabe der Praxis die stillen Reserven zunächst nicht versteuern müssen. Der große Nachteil ist aber, dass auch nach der Praxisabgabe, die durch die Inflation weiterhin entstehenden stillen Reserven steuerverhaftet sind. Die Erfahrung zeigt, dass irgendwann die Immobilie doch verkauft wird, zum Beispiel wenn sich die Erbengemeinschaft auflöst. Dann schlägt die Steuer umso heftiger zu – zum einen durch die weiter gestiegenen stillen Reserven, zum anderen dadurch, dass der ermäßigte Steuersatz dann meist nicht zum Tragen kommt. Außerdem entstehen für die Errichtung und insbesondere für die laufende Erstellung von Buchhaltung, Bilanzen und Steuererklärungen sowohl für die KG als auch für die GmbH hohe Kosten. Diese bewegen sich meist zwischen 5.000 Euro bis 8.000 Euro pro Jahr. Das wären auf zum Beispiel 60 Jahre gerechnet schon vor Berücksichtigung der Inflation circa 390.000 Euro. Ein absurd hoher Aufwand. Deshalb ist aus unserer zm114 Nr. 22, 16.11.2024, (1894) VERGLEICH KAUF/MIETE Nettoaufwand bei Miete 1.032 T€ Nettoüberschuss bei Kauf 243 T€ Nettovorteil durch Kauf 1.275 T€ Tab. 4 VERKAUF ZEITGLEICH MIT ABGABE DER PRAXIS Beispiel: Kosten für 35 Jahre Verkehrswert der Immobilie durch die Inflation nach 35 Jahren ausgehend von 1 Mio. € 2.373 T€ 2.373 T€ Restbuchwert Grund- und Boden 10% von 1.055 T€ −106 T€ Ermäßigte Steuer hierauf 25% 2.267 T€ −567 T€ Ursprüngliche Investition −1.055 T€ Nettogewinn aus Verkauf 751 T€ Laufender Aufwand netto (s. Tab.2) −508 T€ Nettoüberschuss durch Kauf, Nutzung und Verkauf der Immobilie 243 T€ Tab. 3 KAUF DURCH DEN PRAXISBETREIBER Beispiel: Kosten für 35 Jahre Zinsen 42,2 T€p. a. 1.477 T€ Reparaturen unter Berücksichtigung der Inflation 177 T€ 1.654 T€ 1.654 T€ Steuerliche Abschreibung 90%von 1.050 T€ 950 T€ Steuerlicher Gesamtaufwand 2.604 T€ Steuerersparnis hieraus 42 % plus Solidaritätszuschlag –> 44 % −1.146 T€ Nettoaufwand 508 T€ Tab. 2
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