18 | PRAXIS NACH ABLAUF DER ZEHN-JAHRES-FRIST Vermeiden Sie die Umsatzsteuer auf die Praxismiete! Bernhard Fuchs, Marcel Nehlsen In der Praxis erleben wir immer wieder, dass Vermieter auch nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist weiter Umsatzsteuer auf die Praxismiete berechnen, obwohl das nicht mehr erforderlich ist. Auch Zahnärzte, die Mieter sind, zahlen diese Steuer oft weiterhin, ohne das zu hinterfragen – und verschenken so viel Geld. Zahnärzte, die für ihre Praxisräume eine Miete plus Umsatzsteuer zahlen, können diese 19 Prozent in der Regel nur in geringem Umfang als Vorsteuer geltend machen. Denn das gilt nur für den Anteil der Miete, der auf eine umsatzsteuerpflichtige Laborabteilung entfällt. Dennoch haben wir in der Praxis immer wieder Fälle, in denen Zahnärzte seit Jahren ohne Not Umsatzsteuer auf die Miete zahlen. Auch in Mietangeboten taucht regelmäßig die Forderung nach Umsatzsteuer auf die Miete auf. Wie ist die rechtliche Lage? Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerfrei. Der Vermieter darf jedoch Umsatzsteuer verlangen, sofern der Mieter ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt. Bei Zahnärztinnen und Zahnärzten ist das jedoch nicht der Fall. Eine Ausnahme besteht, wenn der Bau einer Praxisimmobilie vor dem 11. November 1993 begonnen und vor dem 1. Januar 1998 fertiggestellt wurde. In diesem Fall darf der Vermieter von der Option der Umsatzsteuer Gebrauch machen. Der Hauptgrund für eine Umsatzsteueroption liegt im Vorsteuerabzug. Hat der Vermieter beim Bau der Immobilie Umsatzsteuer gezahlt, kann er sich diese vom Finanzamt erstatten lassen, sofern er umsatzsteuerpflichtig vermietet. Rechenbeispiel:DieHerstellungskosten der Praxisimmobilie belaufen sich auf 1.000.000 Euro netto. Die Umsatzsteuer von 19 Prozent beträgt also 190.000 Euro, somit ergibt sich eine Gesamtinvestition von 1.190.000 Euro. Was bringt dem Vermieter die Umsatzsteuer? Bei einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung kann sich der Vermieter die 190.000 Euro vom Finanzamt zurückholen. Im Gegenzug muss er jedoch 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Miete berechnen und ans Finanzamt abführen. Das ist wirtschaftlich nur sinnvoll, wenn der Mieter die gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer abziehen kann. Damit der Vorsteuerabzug dauerhaft gesichert ist, muss die Immobilie mindestens zehn Jahre lang umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Danach kann die Immobilie umsatzsteuerfrei vermietet werden, ohne dass der Vermieter den Vorsteuerabzug verliert. In der Praxis erleben wir jedoch öfter, dass Vermieter auch nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist die Umsatzsteuer weiter berechnen. Zahnärzte zahlen diese Steuer oft weiterhin und verschenken so erhebliche Summen. Bei Neuabschlüssen oder Verlängerungen von Mietverträgen wird die Umsatzsteuer oft ebenfalls ohne Prüfung akzeptiert – selbst wenn die Option zur Umsatzsteuer gar nicht mehr zulässig ist. Es lohnt sich, die Umsatzsteuer auf die Miete zu prüfen und bestenfalls zu eliminieren. Foto: kunakorn - stock.adobe.com zm115 Nr. 07, 01.04.2025, (524)
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