24 | PRAXIS drei noch sehr junge Kinder, die privat krankenversichert sind. Die Lösung musste mehrere Anforderungen erfüllen: n Der Sohn soll dauerhaft die tatsächliche Kontrolle über die Immobilie behalten. n Schenkungssteuer soll vermieden werden. n Die Immobilie soll möglichst nicht dauerhaft steuerliches Betriebsvermögen des Sohnes bleiben. n Die Mietzahlungen sollen innerhalb der Familie verbleiben. n Mieteinkünfte sollen möglichst niedrig besteuert oder idealerweise steuerfrei sein. Besonders wichtig bei der neuen Gestaltung war eine nicht-steuerliche Prämisse: Die Erfahrung zeigt, dass fremdbestimmtes Immobilieneigentum, etwa bei Geschwistern, Eltern oder Ehegatten, häufig zuKonflikten führt. Gerade bei Praxisimmobilien können daraus existenzielle Probleme entstehen. Die Lösung: Eine Kombination aus Mietanpassung, Zuwendungsnießbrauch und Übertragung auf den Ehegatten. Schritt 1: Anpassung der Miete Zunächst wurde die bisher niedrig vereinbarte Miete auf das ortsübliche Niveau angehoben und indexiert. Die Jahreskaltmiete beträgt nun 30.000 Euro. Die Einkommensteuer-Ersparnis beim Sohn beträgt 42 Prozent, das sind in zehn Jahren 126.000 Euro. Schritt 2: Übertragung des Nießbrauchsrecht auf die Enkel Im nächsten Schritt bestellte die Mutter einen Zuwendungsnießbrauch zugunsten der drei Kinder des Sohnes, also an ihre Enkelkinder. Die Mietzahlungen fließen damit den Enkeln zu und können später für deren Ausbildung verwendet werden. Auf jeden Enkel entfallen rund 10.000 Euro Einkünfte pro Jahr. Aufgrund der persönlichen Grundfreibeträge bleiben diese Einkünfte einkommensteuerfrei. Klar ist, dass dadurch die steuerliche Abschreibung verloren geht. Da aber die Mieteinnahmen bei den Enkeln sowieso steuerfrei bleiben, ist das unerheblich. Damit bleibt die Praxismiete faktisch innerhalb der Familie – ohne steuerliche Belastung. Die Steuerersparnis beträgt somit in zehn Jahren 126.000 Euro. Der Nießbrauch wurde zunächst auf zehn Jahre bestellt. Gleichzeitig wurde ein Kündigungsrecht des jeweiligen Eigentümers nach Ablauf von drei Jahren vereinbart. Die laufenden Instandhaltungskosten bis 2.500 Euro jährlich trägt der Sohn als Mieter. Größere Sanierungsmaßnahmen wurden bewusst vor Bestellung des Nießbrauchs durchgeführt beziehungsweise können – falls erforderlich – nach Ablauf des Nießbrauchs oder nach Ausübung des Kündigungsrechts vorgenommen werden. Schritt 3: Schenkung der Immobilie an den Sohn Anschließend schenkte die Mutter die mit dem Nießbrauch belastete Immobilie ihrem Sohn. Zwar fällt die Immobilie dadurch zunächst in dessen steuerliches Betriebsvermögen. Das ist jedoch nur ein Zwischenschritt von einigen Monaten. Schritt 4: Weiterübertragung auf den Ehegatten Nach Ablauf einer angemessenen Frist überträgt der Sohn die Immobilie unentgeltlich auf seine nicht zahnärztlich tätige Ehefrau. Damit scheidet die Immobilie aus dem steuerlichen Betriebsvermögen aus und wird steuerliches Privatvermögen der Ehegattin. Entscheidend ist hierbei eine sorgfältige vertragliche Gestaltung: Selbstverständlich wurden umfassende Rückfallrechte vereinbart, insbesondere für den Fall der Scheidung. Kommt es zur Trennung, kann der Sohn die unentgeltliche Rückübertragung verlangen. Der entscheidende steuerliche Vorteil Die spätere Wertsteigerung der Immobilie entsteht nun im Privatvermögen. Das bedeutet: Ein späterer Verkauf kann – bei Einhaltung der steuerlichen Frist von zehn Jahren – außerhalb der Besteuerung erfolgen. Je nach künftiger Wertsteigerung und der vorgenommenen Abschreibung, kann die Einkommensteuer-Ersparnis hier leicht 100.000 Euro oder mehr betragen. Verkauft der Sohn seine Zahnarztpraxis später und möchte der Erwerber auch die Immobilie übernehmen, kann diese steuerlich somit deutlich günstiger veräußert werden als bei einem dauerhaften Verbleib im Betriebsvermögen. Eine spätere Übertragung auf die nächste Generation wäre ebensoflexibel gestaltbar. Fazit Die Praxisimmobilie ist (häufig) ein wertvoller Vermögensbaustein. Wer sie unreflektiert überträgt, riskiert n unnötige Einkommensteuerbelastungen, n spätere steuerpflichtige Entnahmegewinne, n verschenkte Betriebsausgabenpotenzialeund n familiäre Konflikte. Mit einer intelligenten Kombination aus marktgerechter Vermietung, Zuwendungsnießbrauch und gezielter Vermögensverlagerung lassen sich dagegen erhebliche steuerliche Vorteile realisieren. Und dieser Fall zeigt einmal mehr: Die Steuer-optimale Gestaltung der Praxisimmobilie ist kein Randthema der Nachfolgeplanung – sondern oft ein entscheidender Hebel für die langfristige Vermögenssicherung. n zm116 Nr. 20, 16.10.2026, (1554) Bernhard Fuchs Kanzlei Fuchs & Stolz, Volkach Steuerberater Zahnärzteberatung Foto: privat Marcel Nehlsen Steuerberater, Diplom-Finanzwirt & Fachberater für das Gesundheitswesen Kanzlei Laufenberg Michels und Partner, Köln Foto: privat
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