24 | PRAXIS werden“, sagt Möller. Vermieter können zwar Kosten vereinbaren, aber wenn das Gesetz sie für unzulässig erklärt, ist die Klausel nichtig. Fehler Nr. 3: Fehler, die bei Belegeinsicht aufploppen Bei vielen Abrechnungen können dank der Belegeinsicht zusätzliche Fehler aufgedeckt werden. „Das sind beispielsweise folgende Positionen: Wartung von Aufzügen, Bekämpfung von Ungeziefer, Kosten für den Hausmeister, Versicherungen, bei denen man nicht weiß, was sich dahinter verbirgt und ob diese umlegbar sind oder Investitionen darstellen." Fehler Nr. 4: Kappungsgrenzen Kappungsgrenzen sind individuell vereinbarte Kostenbeteiligungen der Mieter an etwaigen Kosten für zum Beispiel die Instandhaltung und Instandsetzung. „Hierbei muss eine Kappungsgrenze vereinbart sein, ansonsten ist diese Position nicht umlegbar“, sagt Möller. Verwaltungs- und Wartungskosten können eine solche Grenze haben, müssen sie aber nicht: „Sollten hier Kappungsgrenzen in der Abrechnung aufgelistet sein, müssen sie vorher im Mietvertrag vereinbart worden sein, ansonsten können sie als unzulässig ausgewiesen werden." Das Oberlandesgericht München (Urteil vom 12. Februar 2026, Az. 14 U 1880/25 e) hatte jüngst bestätigt, dass auch die formularmäßige Umlage ungekappter Wartungskosten unwirksam ist, selbst wenn sich die Wartung nicht pauschal auf sämtliche technischen Anlagen des Gebäudes, sondern auf durch Sammelbezeichnungen erfasste komplexe Anlagen bezieht wie Lüftungsanlagen, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Klima- und Kühlanlagen, Wassersysteme, Einbruchüberwachungsanlagen, Gebäudetechnik, Kommunikationsanlagen oder Feuerschutzeinrichtungen. Fehler Nr. 5. Strafabzug Teilt der Vermieter die Heizkosten nicht unter Grund- und Verbrauchskosten auf, dann muss er dem Mieter oder der Mieterin einen Strafabzug von 15 Prozent gewähren. Möller ergänzt: „Unabhängig davon, muss seit 2023 ein Abzug von drei Prozent der anteiligen Heizkosten vorgenommen werden, wenn keine CO2-Steuer abgerechnet wurde“. Gewusst? Fehler Nr. 6: Verteilerschlüssel ist fehlerhaft Der Verteilerschlüssel ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart. Er legt fest, dass alle oder bestimmte Positionen entweder nach Fläche, Anzahl der Mieteinheiten oder Verbrauch umgelegt werden. An diesen Verteilerschlüssel ist der Vermieter gebunden. „Ist im Mietvertrag 'billiges Ermessen' vereinbart, hat der Vermieter freie Wahl. Fehlt grundsätzlich eine Vereinbarung im Mietvertrag, kann er ebenso nach 'billigem Ermessen' umlegen“, erklärt der Experte. Die Vereinbarung eines Leistungsbestimmungsrechts nach billigem Ermessen bietet gegenüber einem von vornherein starr festgelegten Umlageschlüssel den Vorteil, dass der Vermieter nicht dauerhaft auf einen bestimmten Verteilungsmaßstab festgelegt ist, sondern innerhalb der Grenzen des § 315 BGB einen sachgerechten Umlageschlüssel bestimmen kann. Die wesentlichen Vorteile liegen damit in der Flexibilität bei der Wahl des Verteilungsschlüssels sowie in der Möglichkeit, den Umlagemaßstab an die konkrete Kostenverursachung und die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse anzupassen. „Grenze des Leistungsbestimmungsrechts ist jedoch die objektive Billigkeit im Sinne des § 315 BGB. Für die Behauptung, dass die vom Vermieter getroffene Bestimmung dieser Billigkeit nicht entspricht, trägt grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast“, führt er aus. Fehler Nr. 7: Unkonkret: Was für eine Position ist das? Was verbirgt sich hinter der Position? Diese Frage dürfen sich Mieter nicht stellen müssen. „Die Fehlerart 'unkonkret' bedeutet, dass aus der Positionsbezeichnung nicht eindeutig hervorgeht, welche genaue Betriebskostenart gemeint ist und ob sie überhaupt umlegbar oder vereinbart ist“, macht Möller deutlich. Beim Widerspruch wird der Vermieter aufgefordert zu konkretisieren, was sich hinter der Angabe verbirgt: Welche Tätigkeit und welches Bauteil, welche haustechnische Anlage? Widerspruchsfristen Ein weiterer Hinweis: „Die Widerspruchsfrist bei gewerblichen Nebenkostenabrechnungen kann im Mietvertrag vereinbart werden. Sie muss immer mindestens drei Monate betragen.“ Wird die Vereinbarung nicht identisch in der Betriebskostenabrechnung wiedergegeben, ist das ein Fehler und bedeutet für den Mieter oder die Mieterin: drei Jahre Zeit für einen Widerspruch. „Erfahrungsgemäß kommen Sie schneller zu einer korrekten Abrechnung, wenn Sie dem Vermieter positiv und freundlich gegenübertreten. Eine falsche Abrechnung ist meistens kein böser Wille, sondern ein Versehen Ihres Vermieters“, sagt Möller, LL zm116 Nr. 18, 16.09.2026, (1362) CHECKLISTE DAS SOLLTEN SIE ÜBERPRÜFEN formelle Richtigkeit der Abrechnung Abrechnungszeitraum und Wahrung gesetzlicher sowie vertraglicher Fristen Umlagefähigkeit der einzelnen Betriebskostenarten Vereinbarkeit mit mietvertraglichen Bestimmungen Verwendung der korrekten Verteilerschlüssel Berücksichtigung der Nebenkostenvorauszahlungen kalkulatorische Richtigkeit jeder einzelnen Abrechnungsposition Prüfung der Widerspruchsfrist Einhaltung der aktuellen deutschen Rechtsprechung
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