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107, Nr. 3, 1.2.2017, (286)
Um überhaupt Investitionen verlässlich
planen zu können, ist für jeden Praxischef
eine feste Laufzeit des Mietvertrags wichtig.
Umgekehrt ist meist auch der Vermieter
daran interessiert, einen zuverlässigen Mie-
ter langfristig zu binden. Mietverträge mit
einer festen Laufzeit von bis zu 15 Jahren
sind daher keine Seltenheit.
Wird allerdings beim Abschluss oder bei nach-
träglichen Vertragsänderungen das gesetz-
lich bestimmte Schriftformerfordernis nach
§ 550 BGB nicht beachtet, ist der gesamte
Mietvertrag trotz fester Laufzeitvereinbarung
bereits nach einem Jahr Laufzeit für beide
Seiten unter Einhaltung einer Frist von sechs
Monaten zum Quartalsende kündbar.
Was bedeutet
„Schriftformerfordernis“?
Grundsätzlich kann ein Mietvertrag natür-
lich auch mündlich abgeschlossen werden.
Ein solcher Vertrag gilt dann allerdings als
für unbestimmte Zeit abgeschlossen und
ist entsprechend § 580 a Abs. 2 BGB nach
Ablauf eines Jahres bis zum dritten Werktag
eines jeden Kalendervierteljahres zum Ablauf
des nächsten Kalendervierteljahres sowohl
für den Vermieter als auch für den Mieter
ordentlich – das heißt unter Einhaltung einer
Frist von sechs Monaten zum Quartalsende
– kündbar (§ 580 Abs. 2 BGB).
Ein wirksam befristetes Mietverhältnis mit
fester Vertragslaufzeit endet hingegen erst
durch Zeitablauf und kann zuvor weder
vom Vermieter noch vom Mieter ordentlich
gekündigt werden. Allerdings setzt ein sol-
cher Zeitmietvertrag gemäß § 550 BGB die
Einhaltung des Schriftformerfordernisses
nach § 126 BGB voraus. So heißt es in § 550
BGB: „Wird der Mietvertrag für längere Zeit
als ein Jahr nicht in schriftlicher Form ge-
schlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit.
Die Kündigung ist jedoch frühestens zum
Ablauf eines Jahres nach Überlassung des
Wohnraums zulässig.“
Um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis
nach § 126 BGB nachzukommen, muss der
gesamte Vertragsinhalt in einer Urkunde
niedergelegt werden. Insbesondere Ver-
tragsparteien, Vertragsgegenstand, Vertrags-
zweck, Vertragsdauer und Miete müssen
durch den Mietvertrag zweifelsfrei be-
stimmbar sein. Wesentlich ist, dass der Miet-
vertrag von allen Vertragsparteien sowohl
auf Vermieter- als auch auf Mieterseite auf
einem Dokument unterschrieben wird. Dies
gilt auch für alle nachträglichen Ergänzun-
gen oder Änderungen des Mietvertrags!
Wird das Schriftformerfordernis von den
Parteien bei Abschluss des Mietvertrags oder
bei der Vereinbarung von nachträglichen
Ergänzungen oder Änderungen nicht be-
achtet, bleibt der Mietvertrag dennoch
wirksam. Er gilt jedoch unabhängig von der
vereinbarten Vertragslaufzeit entsprechend
§ 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abge-
schlossen und ist daher nach Ablauf eines
Jahres vorzeitig unter Einhaltung einer Frist
von sechs Monaten zum Quartalsende künd-
bar. Wird also bei Abschluss oder Änderung
gegen das Schriftformerfordernis verstoßen,
kann auch ein Vertrag mit einer Laufzeit von
beispielsweise 20 Jahren nach Ablauf von
einem Jahr vorzeitig sowohl vom Mieter als
auch vom Vermieter ordentlich unter Einhal-
tung der Frist von sechs Monaten zum
Quartalsende gekündigt werden.
Wieso ist eine vorzeitige
Kündigung rechtens?
Aufgrund der langen Laufzeitvereinbarungen
von Praxismietverträgen beschäftigen sich
deutsche Gerichte regelmäßig mit der Frage,
ob eine vorzeitige ordentliche Kündigung
des Vermieters trotz vertraglich vereinbarter
Laufzeit rechtmäßig ist. Besonders wenn der
Vermieter das Haus, in dem sich die Praxis
befindet, verkaufen möchte oder eine Erben-
gemeinschaft an die Stelle des Vermieters
tritt, wird mit allen Mitteln versucht,
die meist langfristigen Praxismietverträge
schnellstmöglich zu kündigen, um die Praxis-
räume rentabler neu zu vermieten oder leer-
stehend zu verkaufen. Begründet werden
diese Kündigungen meist mit dem (angeb-
Praxismietvertrag
Gekündigt – wegen fehlender Schriftform
Wenn dem Zahnarzt die Praxisräume nicht gehören, hängt die Existenz der Praxis
am Mietvertrag. Erfüllt dieser Vertrag jedoch nicht die gesetzlich vorgeschriebene
Schriftform, kann der Vermieter den Vertrag vorzeitig kündigen. Selbst wenn zuvor
im Mietvertrag eine feste Laufzeit vereinbart wurde.
Verträge per Handschlag und nur mündlicher Absprache scheinen unkomplizierter zu sein. Doch
bei Praxismietverträgen sollten man sich unbedingt an die Schriftform halten.
Foto: MEV
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